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云南省内州市客户在昆购房占比最高 首次超过昆明本地客户

[ 2020-04-17 15:16 ]   来源:[ 昆明日报 ]    双击自动滚频 
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  记者吴劲松

  近日,昆明市房地产开发与经纪协会召开发布会,发布《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》。该书对2019年昆明市房地产市场及行业的发展状况进行了全面剖析,发布了相关成交数据。通过对全市住宅购房客户户籍来源统计,省内州市客户占比增加到35%,首次超过占比31%的昆明本地客户,也超过了占比34%的外省客户。省内州市客户成为昆明房地产市场重要的来源地。

  为全面解析房地产发展方向,反映楼市动态、市场发展和行业经济状况,昆明房协积极履行行业协会的社会责任,利用旗下房地产大数据平台,会同昆明市房地产专委会、经纪专委会的资深专家一起,从专业、全面、权威的市场成交数据出发,编撰完成了《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》。通过对2019年度房地产市场及行业的发展状况进行全面剖析、深入思考,为行业的发展提供参考和借鉴。《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》原计划定于春节收假后发布,但是因疫情的影响延迟到4月发布。

  住宅用地供应面积

  超3000万平方米

  《蓝皮书》统计数据显示,2019年昆明土地市场全年总供应面积4440万平方米,为历史第二,其中住宅供应面积3123万平方米,为历史第一;总成交面积3874万平方米,为历史第一,同比增长84%;住宅成交面积2820万平方米,为历史第一,同比增长113%;土地成交金额突破千亿元,全国排名第16位;单价方面,住宅用地平均溢价率19%,创历年新高。

  土地市场火热同时,2019年全年土地流拍、中止数量高达88宗,也创新高。

  从土地供应的区域来看,城市扩容,土地热点外拓、新区域涌入视野,呈现出三个特点:

  传统城市成熟居住区,如北市区、滇池板块、次中心等区域,土地资源日渐稀缺,土地呈现出现较高的溢价率。

  随着城市扩容,土地成交热点区域逐步转移到了城市副中心、城郊接合部、产业外拓区域等非传统热点板块,如东南板块、滇中及空港、呈贡、晋宁等,整体成交占全市土地供应40%以上。

  以往相对较冷的区域,2019年土地市场也逐步升温,如太平、西北片区、东市区等区域。而以往少见开发的金马片区、昆阳片区等区域的土地资源也开始进入大中型房企的视野。

  公寓市场以价换量保证销售

  2019年,全市商品房市场总供应量为2389万平方米,为历年新高,同比增长21%;其中住宅供应量1468万平方米,同比增长10%;

  全市商品房成交面积为2087万平方米,总成交金额2221亿元,双创新高,同比增长21%、28%。其中,住宅成交面积为1522万平方米,成交金额1839亿元,同比增长20%、31%;全市商品房均价11788元/平方米,温和上涨6%,涨幅均为近5年的新低。其中全市住宅均价12084元/平方米,上涨10%。

  从统计数据来看,住宅发展良好,但仍处于供不应求状况,但在调控下,均价涨幅控制在10%以内,为近年较低水平。

  办公公寓市场供应持续放量,全年供应288万平方米,上涨了54%,在供应的高压力下,市场被迫通过以价换量保证销售,销售均价为9250元/平方米,同比下降了9%。成交197万平方米,上涨了28%。

  商业市场则持续疲软,全年供应仍保持高位134.8万平方米,同比上涨了40%。在价格持续5年跳水的情况下,成交均价12435元/平方米,同比下降了9.4%,比2015年下降了16%,成交81万平方米,结束了连续3年的成交下跌。

  从整体看,商品房库存周期向下,但业态分化严重。

  2019年底昆明全市商品房库存2469万平方米,库存绝对量再次高企,同比增加6%;去化周期14个月,得益于销售量增幅,去化周期连续4年下降。

  库存量、周期分化明显。其中住宅库存651万平方米,去化周期5个月,处于健康水平;商办物业库存均处于高位,存在高风险,其中商业库存398万平方米、去化周期59个月,办公公寓库存416万平方米、去化周期25个月。

  这些数据表明,住宅连续两年供小于求,消耗库存;办公公寓持续放量,以价换量保证销售;商业市场持续疲软,库存压力大;车位供求两旺,供过于求。

  总价200万元以下住宅

  是市场主力

  2019年,全市住宅供应122371套,成交125887套,供求基本平衡。

  从购房面积来看,140平方米以下的普通住宅销售套数占到了全市的80%。其中,90平方米至120平方米的主流产品占比进一步上升到39%,供求基本平衡;90平方米的小户型产品销售量和市场占比进一步缩水的同时,供求基本平衡,影响市场的更多是供应不足。

  总价200万元以下的住宅是昆明绝对主力,占比高达83%。同时可以看到,随着产品品质提升、居住面积提升、舒适度提升、售价提升,总价在200万元以上的住宅产品销售占比增加了4个百分点,而与之对应的100万元以下住宅占比减少了4%。

  南市区成交量占四成

  从各区域成交情况来看,2019年昆明全市住宅成交面积为1521万平方米,其中呈贡成交157万平方米,占比10.3%,继续独占鳌头;滇池草海板块成交128万平方米,会展片区成交122万平方米,名列第二、第三名;整个南市区(滇池、官南、会展、东南、经开、呈贡),住宅成交量高达628万平方米,占全市成交量的41.3%。

  由于交通、旅游等配套设施的逐步成熟,晋宁未来城片区2019年住宅成交量63万平方米,同比上涨125%,均价12825元/平方米,同比上涨4%;昆阳成交量26万平方米,超过经开区,同比上涨了244%,逐步进入购房人的视野中。

  随着招商、新城、华侨城、融创等多家大中型房企在晋宁、昆阳等片区的项目落地,环滇时代脚步似乎也越来越近了。

  通过从住宅的成交量与去化周期来看,市场整体健康良好,但不同板块市场呈现不同情况。

  高容量的热点板块市场供销两旺,库存合理,如呈贡、滇池草海、会展、东南、北市、官南等;低容量的板块如晋宁、东市等快速崛起,供销大增,仍旧保持良好库存周期;需要适度关注空港、滇中、安宁太平等板块,存在一定的库存偏高的情况,但是总体风险仍可控。

  州市客户看主城

  省外客户看文旅

  通过对成交数据的分析,在市场、政策的影响下,客户来源正发生裂变分化。

  2019年全市商品住宅客户中,外省客户占比明显下滑,降低8个百分点;省内州市客户占比增加到35%,为近年来最高。且从分月来看,到去年下半年外省购房客户占比进一步下跌到30%,而州市客户占比进一步增加到近40%。

  州市、外省客户在昆明的购房诉求也有明显分化。州市客户涌入主城,看好一两圈层的主城教育、医疗等配套,占主城去化量近40%以上。而外省客户更青睐三四圈层的文旅项目,看好低总价、物业形态改善、文旅配套等,在郊县的客户总体占比达到38%。

  二手房住宅套数同比下降19%

  与新房市场火热状态不同的是,2019年昆明全市二手房销售62545套,其中住宅51354套,同比上年下降19%。

  从多年销售数据对比来看,二手房市场的销售量、价格与新房市场呈现一定的相关性。特别随着2019年新房市场供应充足、价格稳定,二手房市场成交量有所回调。

  与新房相悖的是,二手房市场呈现更明显的刚需性,90平方米以下的小户型产品是绝对主力,占比60%以上。

  2019年二手房市场客户以省外客户、昆明市客户为主,占比均为39%;相较而言,州市客户占比略低,仅占比22%。

  今年一季度成交接近“腰斩”

  在发布会上,昆明市房地产专委会主任周建透露,今年初在疫情冲击下,市场走向近年最低点,一季度市场规模恢复有限。商品住宅成交123万平方米,同比已接近腰斩,降温明显。但中短期来看,房地产仍是昆明经济的基本盘,市场将会逐步进入平台期。

  2020年昆明楼市健康将是主题词,特点是持续分化:住宅与非住的健康程度分化住宅将会持续保持一个供求平衡状态,非住仍旧会呈现供过于求,库存持续高企的状态。

  从资源存量的角度看,部分区域,如空港、东南片区等地的住宅产品将会出现供过于求的情况。而市场价格将持续分化,稀缺、优质、口碑带来的高价项目,将会进一步上涨。反之,将缺乏上涨动力。

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